Direito imobiliário e responsabilidade civil do incorporador

Direito imobiliário e responsabilidade civil do incorporador

A responsabilidade civil do incorporador é um tema importante no direito imobiliário. Fizemos alguns apontamos sobre o tema para maiores esclarecimentos

Há algumas semanas atrás nós falamos sobre como orientar seu cliente sobre atraso na entrega do imóvel. Hoje, o tema é responsabilidade civil.

Apesar de serem temas correlacionados, o primeiro visa prevenir e ajudar compradores de imóveis a garantirem a entrega do bem.

Já hoje, iremos falar sobre a incorporação imobiliária e os seus impactos no Direito Civil e no Direito do Consumidor.

Quando falamos sobre a compra do imóvel, inicialmente, nos prendemos apenas à atividade do comprador, seus riscos e garantias jurídicas.

Mas, na construção do imóvel, também precisamos levar em consideração a responsabilidade civil e os riscos do incorporador.

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.

Se você quer saber mais sobre a Lei de Incorporação, procure pela Lei 4.591/1964, ela dispões sobre esse tema, com algumas alterações dispostas pelo Novo Código Civil.

Por outro lado, o conceito de incorporador disposto na lei acima referida não está correto.

Isso acontece porque o Novo Código Civil trouxe consigo a teoria italiana da concepção de empresa, desaparecendo a figura do comerciante, e assim, sendo o incorporador, pessoa física ou jurídica, sempre considerado empresário.

Responsabilidade Civil do Incorporador

Breve definição e considerações sobre o incorporador

Podemos dizer que a incorporação imobiliária funciona da seguinte maneira: um individuo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar a edificação de um prédio coletivo.

Mas nenhum dos 2 dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo, o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento.

Obtém, então, por opção do proprietário, as condições para que este aliene o seu imóvel.

Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento.

De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negocio (participação do proprietário, custo da obra, beneficio do construtor e lucro), oferece a venda das unidades.

Aos candidatos à aquisição, efetua-se uma promessa de venda e compra, especificando as condições de pagamento e outras minúcias.

Ocorre que nem sempre é observado esta dinâmica.

Pode, por exemplo, o incorporador, ser o próprio dono do terreno, que pretende promover a elevação do edifício, ou pode ser um condômino, ou o titular de um direito de opção (que é a hipótese mais frequente), ou um simples especulador.

Da responsabilidade civil do incorporador

Como pode-se perceber, a incorporação imobiliária é uma atividade que consiste no:

  • Planejamento da obra.
  • Captação de recursos.
  • Aquisição do terreno.
  • Construção, venda das unidades, regularização e entrega do terreno após a sua conclusão.

Contudo, a responsabilidade do incorporador não acaba com a entrega das unidades, pois ele ainda responderá pela solidez e segurança da edificação.

Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais.

Tal prazo de 5 anos tem natureza de garantia, e não de prescrição, sustentando que neste caso, o prazo de prescrição, é de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito.

A súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça confirma tal entendimento ao dispor que prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra.

Contudo, atualmente, o prazo máximo de prescrição é de 10 anos conforme o disposto no artigo 205 do Novo Código Civil.

Neste período, constatado algum defeito na construção que não seja resultante de mau uso ou de falta de conservação e manutenção por parte do adquirente, este terá assegurada a possibilidade de ajuizamento de ação visando a reparação do dano, desde que comprove a ocorrência dos vícios dentro do período previsto pela lei.

Lembrando que se tratando de vício oculto e findo o prazo de 5 anos de garantia, o prazo será de cento e oitenta dias a partir da descoberta do vício, na forma do Novo Código Civil.

Responsabilidade Civil do Incorporador

Das obrigações do incorporador

O incorporador tem a obrigação de entregar o empreendimento exatamente como descrito no projeto de construção e no memorial da incorporação.

Em primeiro lugar, porque só pode realizar a venda das unidades a partir do arquivamento no Registro de Imóveis do projeto de construção.

Este, deve estar devidamente aprovado pelas autoridades competentes e do memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo a Lei de Incorporação.

O artigo 43 da Lei de Incorporações é cristalino ao imputar ao incorporador o dever de responder civilmente pela execução da incorporação.

Deve, portanto, indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustamente a conclusão das obras.

Vale ressaltar ainda, que é vedado alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo se autorizadoa pela unanimidade dos interessados ou por exigência legal.

A responsabilidade civil do incorporador não se extingue com a conclusão da obra

Como podemos ver, a responsabilidade civil do incorporador é um assunto sério, e precisa ser considerado para evitar danos materiais aos envolvidos.

Boa-fé, zelo e responsabilidade são os pilares para se evitar problemas.

Porém, nos dias de hoje, muitos problemas podem ocorrer, mesmo com a boa índole de incorporadores sólidos e competentes.

Por esse motivo, talvez seja prudente, orientar os incorporadores a pensarem na contratação de um seguro de responsabilidade civil.

Isso possibilita que, potenciais problemas envolvendo a responsabilidade civil do incorporador, não afetem os bens e o patrimônio do incorporador, sendo cobertos pela apólice de seguros.

Essa é uma das maneiras de, mesmo cumprindo a lei, estar protegido contra eventuais dores de cabeça.

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