A promessa de compra e venda e seus efeitos

Promessa de Compra e Venda

Entenda um pouco mais sobre a promessa de compra e venda, e sua aplicabilidade no Direito Imobiliário.

A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato preliminar, muito presente no direito imobiliário.

Na prática, é um pacto de cumprimento contratual futuro. O que abre muita margem para discussão é: o que é um contrato preliminar?

Falando em termos jurídicos, contrato preliminar é uma forma de se pactuar uma vontade que ainda será objeto de um contrato definitivo.

Ele permite que se adie a realização de um contrato definitivo, sem o risco de perdê-lo.

Apesar de ser um contrato dispensável, ou seja, não obrigatório, é comum ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis.

Nesses casos, seu objetivo é propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento.

Em termos práticos, a promessa de compra e venda cria uma parte em favor da outra, a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado.

Trata-se de um negócio jurídico que tem por objeto a obrigação de fazer um contrato definitivo.

A execução desse contrato se dá pelas seguintes características:

  1. Pela realização do contrato definitivo, ou seja, no contrato de compra e venda de imóvel e a realização da escritura pública de compra e venda.
  2. Por adjudicação compulsória.
  3. Pela obrigação de fazer.

Vamos dar um passo atrás e, nesse momento entender um pouco mais das características de um contrato preliminar:

  • Se trata de um contrato, apesar de comumente ser tratado como “pré-contrato”, pois há a necessária coincidência de vontades sobre um objeto e com uma causa determinada.
  • É um contrato de tipo consensual, pois que se aperfeiçoa com o simples consentimento das partes.
  • Por ele as partes projetam suas vontades sobre a conclusão no futuro de um determinado contrato.

Esta é a essência própria do contrato preliminar.

Promessa de Compra e Venda

Disposições legais sobre a promessa de compra e venda

Dispõe o artigo 462 do Código Civil, que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter alguns dos requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo).

Dessa forma, deverão ser observados os requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos dispostos no artigo 104 do Código Civil, incisos I e II, que são: agente capaz e objeto lícito, possível, determinado ou determinável.

No que tange seu inciso III (obedecer à forma prescrita ou não defesa em lei), este se mostra dispensável, uma vez que não se trata de contrato definitivo.

Isto posto, o compromisso de compra e venda de imóveis dispensa a escritura pública.

É importante entender que não poderão existir cláusulas de arrependimento nos compromissos de compra e venda.

Isso acontece por força do artigo 463 do Código Civil, do artigo 5º do Decreto-Lei 58/1937 e Decreto 3079/38, assim como a súmula 166 do STF, para que este contrato preliminar possa gerar os efeitos tutelados no Código Civil.

Neste momento, a dúvida recorrente são os efeitos do compromisso de compra e venda em relação a seu registro ou não na matrícula do imóvel.

No caso de não registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação do promitente vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados.

Essa obrigação tem caráter pessoal, e nada impede que o vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo averbada na matrícula.

Nesse caso, as negociações não geram quaisquer obrigações ou direitos para as partes, já que essa fase é utilizada para discutir interesses, negociar e estudar o objeto de um possível contrato.

Promessa e compromisso de compra e venda

Aparentemente tendemos a pensar que, tanto promessa, quanto compromisso de compra e venda são a mesma coisa.

Tal afirmação se configura apenas em impressão e equivocado uso dos termos ao nomear as diferentes formas de contratar e os efeitos de cada um dos tipos indicados.

A diferenciação tem base inicial na obra Direitos Reais, onde Orlando Gomes, distingue a mera promessa de contratar, que se destina apenas a criar a obrigação futura.

Ela, comumente, prevê a hipótese de arrependimento e sua solução por meio da fixação de perdas e danos.

Já o compromisso de compra e venda, segundo o mesmo autor, tem sua definição através da possibilidade, prevista em lei, de se substituir o contrato definitivo por uma sentença constitutiva, e pela atribuição, ao promitente comprador, de um direito real sobre o bem que se comprometeu a comprar.

A partir dos conceitos acima reproduzidos é possível constatar que é necessária a distinção feita para que seja evitada a aparente ambiguidade.

Assim, fica claro que, a promessa encarada de maneira simples é tido como contrato preliminar próprio, enquanto a promessa de compra e venda que guarda os atributos acima indicados é contrato preliminar impróprio.

Com base nos preceitos ventilados, conclui-se que a promessa, enquanto contrato preliminar, segundo a tradição jurídica brasileira é feita através de escritura, a qual pode ser particular ou público.

Já no caso em que se optar pela tabulação do negócio jurídico a partir do compromisso de compra e venda, temos outra situação.

Nela, adimplida as condições estabelecidas, onde o compromissário vendedor entrega o bem ao compromissário comprador, e este pago o preço nas condições estipuladas, fica apenas configurado como ato devido.

Isso acontece por razão da obrigação assumida e já adimplida, tida como expressão do cumprimento das obrigações assumidas no primeiro contrato.

Promessa de Compra e Venda

A promessa de compra e venda e seu instrumento de segurança jurídica

A importância dos contratos nas negociações jurídicas se dá através da obrigatoriedade de seu objeto, o qual concebe às partes uma segurança jurídica.

O contrato preliminar, mesmo se tratando de um acordo preliminar para gerar futuramente um contrato definitivo, tem obrigatoriedade de materialização do que fora pactuado entre as partes.

Assim, ele garante um serviço que, por ora, as partes não querem ou não podem usufruir, o qual, dá segurança na realização de um contrato definitivo futuro.

Está é uma forma de resguardar, proteger o futuro comprador.

Neste sentido, o Título IX do Livro III da Parte Especial do Código Civil, em seus artigos 1.417 e 1.418 regula os Direitos do Promitente Comprador.

Esperamos que nossas dicas tenham sido úteis. Certamente elas vão permitir um 2018 mais eficiente para negócios imobiliários.

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